房地产市场真的“变天”了。
国家统计局4月16日发布的一季度数据显示，截至2026年3月末，全国商品房待售面积为78601万平方米，同比下降0.1%。
这意味着什么？这是该指标自2021年7月以来，连续51个月同比正增长后的首次下降。
漫长的四年多时间，压在楼市头顶的一座大山，终于开始松动了。
01 库存“瘦身”，拐点真的来了？
我们先把时间拉回去看看。
自2021年7月起，全国商品房待售面积就一头扎进了正增长的通道，每个月都在往上走，整体库存处于积压、滞销的状态。这背后是购房需求减弱、二手房分流等多重因素叠加，市场一直处于供大于求的失衡状态，房价下跌、市场低迷。
直到2024年4月，中央政治局会议明确提出“消化存量房产和优化增量住房”，打响了新一轮去库存的发令枪。
两年的持续努力，终于在三月份见到了最关键的成果——库存掉头向下了。
更值得注意的是，降的不只是总量，结构更健康。方正证券研报显示，截至3月末，待售3年以下的面积为59012万平方米，同比下降1.8%。明源不动产研究院首席研究员艾振强对此评价道：“3年以下短期库存降幅更快，说明市场消化的主要是近年新增的有效供给，而非长期滞销的‘僵尸库存’，去化质量较高。这是极具标志性的供需关系边际拐点，信号意义远大于数值本身。”
02 “控增量、去库存、优供给”，政策的妙手
这一轮去库存成果的取得，绝非偶然。今年《政府工作报告》时隔十年重提“去库存”；住建部确立了“控增量、去库存、优供给”的总方针，彻底扭转了过去“防过热”的思路。
简单来说，政策端打出了一套漂亮的“组合拳”——
供给端主动“减肥”：1至3月份，房地产开发企业房屋施工面积同比下降11.7%，新开工面积下降20.3%，竣工面积下降25.0%，各地主动收缩供给，从源头控制库存增量。
需求端大力“活血”：一季度全国上百个城市出台了约160条优化政策，从公积金松绑到购房补贴，从限购松绑到住房“以旧换新”，购房成本已经压到了近十年的最低水平。
供需两端双向发力，效果立竿见影。
03 不只是库存降了，楼市正在“换挡加速”
除了库存数据这颗“定心丸”，楼市的另一重积极信号也在闪耀——
价格端开始“抬头”了。
3月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%，二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.4%。北京、上海二手房成交量分别创下近15个月和近5年的新高。量在涨，价在稳，市场信心正在肉眼可见地回归。
与此同时，“好房子”建设正在拉开房地产高质量发展的新篇章。 各地正积极推进高品质住宅建设，以满足人们对美好居住生活的向往。正如一些专家所言，随着库存持续下降，市场价格预期将逐步修复，为行业企稳回升创造最基本的条件。
04 别急着欢呼，市场分化才是最大的现实
当然，作为一个负责任的观察者，我也必须提醒大家：好数据不等于市场全面普涨。 当前楼市最突出的特征其实是“冰火两重天”。
以重点六城来看，仅广州库存总量同环比下降，其余5城均有不同程度的上涨。从44个重点城市的新建商品住宅取证未售库存来看，有28城同比下降，29城环比下降，城市占比都在六成以上。同环比齐降且降幅较为明显的多为常州、温州、长春、肇庆、合肥等三四线及二线城市。
数据背后的现实是：一线和部分核心二线城市率先回暖，但广大三四线城市仍在去库存的泥潭中挣扎。这种分化态势预计将持续深化，市场从“普涨”走向“分化”，是这一轮周期调整最根本的逻辑。
05 楼市大周期的转折时刻
或许，我们正站在一个关键的十字路口。正如业内专家所言，当前行业最困难的被动累库存阶段已经过去。方正证券房地产行业首席分析师王嵩更是指出，库存拐点的出现，意味着市场供求关系正在发生根本性扭转。
当然，这并非终点，而是新起点。市场回稳基础尚需进一步巩固，必须因城施策、持续发力。但至少在2026年的春天，我们看到了楼市最真实的“变天”信号。
51个月的“库存雪球”，终于不再滚大了。
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