快牛盘房子“越豪越买”趋势显著，市场需求持续升级

今年以来，随着监管层着力推动“好房子”落地，号召建设安全、舒适、绿色、智慧的住宅改善居民住房条件，近来产品力强劲的改善项目、“四代宅”正在对各地楼市形成着有效托举。

根据第三方咨询机构克而瑞研究中心梳理，今年7-8月，产品力突出的“好房子”去化率居前，这些四代宅/新规项目去化率显著高于城市当月平均去化率。例如，重庆8月开盘清一色新规项目，使得去化率同环比大增6成左右；长沙则凭借一个高端改善四代宅项目的入市，驱动当地市场整体去化率达84%……

在其中，为了实现“住得更好”，高净值人群下单更“痛快”。克而瑞研究中心统计显示，2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6%，成交韧性较强且全面领涨全国。位于上海、杭州、重庆、成都乃至海口的多个高端改善楼盘实现现象级热销。

不过，随着高品质改善住宅集中入市，高端市场的竞争也进入白热化阶段，客户对产品的要求也越发明晰。高净值人群用真金白银投票选择出的“好房子”，往往具有以下特点：聚合城市资源、产品力与圈层文化，对生活方式、资产配置与身份认同形成系统性回应。

业内认为，只有这类具备核心区位、优质配套、产品力佳的复合优势类“好房子”才能市场保持持久的吸引力；与此同时，购房者对高端产品的积极反馈将传导至整个市场，促进房价回归稳定，提升市场信心，带动市场复苏，并实现对核心区域资产价值的强化，为整个房地产市场的资产定价提供重要参考，有助于资产价值的整体稳定。

地段构成资产安全底线

近年来，房地产市场一个显著的现象愈发清晰：高端住宅市场正走出独立行情。

据克而瑞研究中心数据，自2021年迎来爆发式增长以来，全国高端住宅市场在过去近五年时间里保持高位运行态势，即便市场整体面临调整压力，高端市场的热度仍未减退。

上海新天地板块翠湖天地五期开盘，当日即卖出约200亿，打破全国纪录；深圳南山区的中海深湾玖序，共计516名客户抢购293套房源；重庆也出现了中心城区“越豪越好卖”的现象，500万以上豪宅成交占比从2020年4.22%攀升2024年的8%，而总价约600万的观宸热销34.4亿元……

楼市仍处于深度调整期的当下，高端住宅持续“日光”的背后，是此类资产的安全性、确定性和保值性。

据房地产咨询公司莱坊发布的《财富报告》显示，在2023年连续加息的背景下，该机构追踪的全球100个市场中，有80个市场的高端住宅价格与上一年持平或呈正增长，2023年豪宅整体指数稳健增长了3.1%；2024年有77个市场实现价格增长，抗跌韧性持续凸显。

对于一处房产而言，其价值几何与所处的区位密切关联。地段不仅是居住便利性的基础，更是资产安全性与增长潜力的核心保障。每个客户的选择汇集成了价值风向标。通过对2024年100个热销项目进行统计和总结，克而瑞研究中心发现，近6成热销项目聚集于城市核心区。

值得注意的是，区域价值并非简单的“市中心”概念，而是对城市发展脉络的精准把握，是资产配置逻辑与城市发展助力的双重奏。真正的高端住宅，往往占据城市核心或新兴发展核心，并且能以此为根基，发展出更加强大的资源虹吸能力。

如今已成长为沪上高端住宅代名词的“翠湖天地”，生动形象地诠释着这一要点。坐落在上海核心区域，历经20余年，翠湖天地精巧地保留并弘扬了在地文化，将新旧交替、东西方文化、潮流和古典的完美融合进社区，并将所处板块重新定义为“新天地板块”。

无独有偶。从上海滩出发，沿着长江向西千里，重庆也有一个重塑山城高端住宅逻辑的地标项目正在崛起——位于观音桥商圈核心腹地的高端住宅项目观宸。

观音桥本身即是配套成熟的城市核心区。随着2021年打造国际消费中心城市战略的落地，观音桥作为重庆打造国际消费中心城市的核心承载地，将被倾注海量城市资源，建设九大项目、总投入约700亿元，引领重庆世界化进程。

身处这一战略腹地，观宸与其紧邻的中環万象城，通过一道空中连廊深度融合，形成“高端社区+重奢商业”城市核心版图。

一个真正的高端住宅项目，其影响力不止于自身。它如同一块强大的磁石，改变整个城市中高端人群的置业流向，催生一个新的高端生活板块。

正如上海翠湖天地、广州鹏瑞壹号、北京和樾望雲等项目，持续吸引着来自全国各地的高净值客户，重庆观宸同样也引领更多高资家庭加速向观音桥片区聚拢，并对各种高端资源形成虹吸，推动艺展中心、重量级教育生活配套、高星级酒店及商务等加速落地。

与此同时，强大的价值示范效应吸引了更多开发者与配套资源聚集，华润、香港置地等头部房企持续加码，今年3月，片区内一宗地块以近30%的溢价率拍出，创下重庆三年多来楼面价新高。

这种“以宅带城”的涟漪式发展，正凸显出高端住宅作为城市更新引擎产生的价值裂变效应。

产品力塑成核心竞争力

当我们将目光从宏大的城市叙事收回，投向居所内部的方寸之间，才能真正洞见当代高净值人群对于“居住”本身，提出了怎样精细而深刻的需求——超越对“奢华”的符号化追求，在繁华深处安放一个宁静、健康、充满情感联结、与自我身份相匹配的家。

这些内在的诉求促使着高端住宅的竞争从面积的竞赛，升级为对生活场景、情感体验与细节工艺的系统性构建，开发商率先发起了一场公区的场景革命。其中，作为高端住宅项目公区重要的一环，会所已超越基础配套功能，成为圈层身份标识与资源交互平台，超高户均配套面积、酒店级服务标准及定制化社交场景成为产品竞争力的关键构成因素。

例如广州琶洲樾华樾项目的会所通过抬升设计形成开阔视野与立体景观，打造退台式“船舷花园”，兼顾隔音性与私密性；上海招商康定壹拾玖的3000平方米复合会所，创新定制了公馆级管家服务；重庆观宸的架空层被打造为“悬浮美术馆”，会客区通过开放式布局、艺术雕塑与多层次灯光，营造出兼具社交品质与艺术氛围的场域。

除了对使用价值的要求之外，高净值人群对自然的渴望，也已从“观赏”升级为“沉浸”。他们购买的是一套完整的生态系统和情绪价值。

观宸在此方面亦有独特的思考。项目秉承“占地即绿地”的理念，以“雨林游踪”为主题，引入多种雨林植物与水景，通过连续的秘境廊桥，营造出秘林游踪的沉浸式体验。空中花园、丛林绿谷、悬崖飞瀑等节点的设置，实现了移步易景，让家园成为治愈身心的城市绿洲。

这一追求，也让高端住宅项目在景观上追求的自然交互，进一步升级为在生活场景中的内化。例如武汉长江天际独占约600米核心江岸线，杭州杭序府通过270°弧形阳台打破空间边界；重庆观宸则通过“多层次浮岛森林体系”，打造出挑高约6米、可使用约40平米的绿化平台，使其成为可灵活切换社交、休闲场景的“空中森居”。

通过各种巧妙的造景、借景，高端住宅项目将稀缺的自然资源，转化为日常生活中触手可及的风景，以景观为媒介，重构人与环境的关系。

继续向内看，过去提到高端产品的精装风格时，一个必被提及的标准是使用了多少奢石，以体现装标之高。相较于以前炫技式的精装风格，如今的好产品努力在向内求，变得越发精致和细腻，以归家的舒适感松弛感提供充足的情绪价值。

观宸选择化繁为简，摒弃故作深沉的暗调或撞色的视觉刺激，突出美洲枫木的低饱和色调、白木纹大理石的天然纵横纹路，展现材质本身“温润的高级感”，并以造型上的细节变化，丰富空间感受，达成一种毫不费力的温和雅致的高级感。

真正的奢华，往往藏在那些“看不见的地方”。高端住宅项目敢于在细节上透明，在工艺上偏执。观宸在材质上严选蜂窝铝板、天然石材，在工艺上注重收边、灯光与设备的隐藏式设计。这种对基础工程与细节质感的极致追求，正是高端住宅能够穿越周期、历久弥新的根本所在。

圈层筑成深层护城河

高端住宅的终极魅力，在于其凝聚的人群。圈层的形成，是项目价值被高度认同的结果，也是一个动态的、具有生长性的价值共同体。

参考上海高端住宅市场的发展路径，这一圈层效应往往通过“口碑传播-价值认同-群体聚集”的路径自然形成。

克而瑞数据显示，2025年前三季度，上海总价5000万以上高端住宅成交量占全国重点城市的近八成，这种高度集中的成交分布，正印证了高端圈层的聚集效应；在区域选择上，这些客户更是集中分布在衡复梧桐区、新天地、陆家嘴、外滩等为代表的市中心传统核心地段。

在重庆，这种圈层效应同样存在，聚焦在观音桥、金开大道等城市核心价值板块。例如观宸的业主中，不仅有重庆本地的企二代等新贵、各头部企业主的“老钱”，更有来自外省、寻求资产配套的客户，其中50%来自长三角、40%来自京津冀，他们多为二居所置业，认可重庆、认可高端住宅的投资价值，买房会兼顾资产保值。

高净值人群的购房决策，是一个复杂的价值权衡过程。在投资渠道收窄、储蓄利率下行的背景下，高端住宅凭借其稀缺资源加持，成为“保值增值+风险防御”的优选。

不少位于上海的高端住宅皆因其“确定性”而备受追捧，客户在观宸同样能找到资产安全、身份认同与生活品质的三重满足。在重庆，以观宸为首的观音桥片区，也正在完成这一过程的积累。随着前期项目的逐步交付，观音桥片区将有超3000户高净值人群流入，其中既有区域内的升级客群，更有全城乃至全国的高净值人士。

当一个项目能持续吸引同一能级的客群，自然形成了强大的“圈层效应”和“口碑护城河”。这不仅带来了稳定的去化，更形成了价值的自我强化，并持续推动所在片区的价值不断提升。

在上海，从二手房市场来看，截至2025年前8月，上海核心区域总价5000万元以上二手房成交套数最高的在浦东和黄浦，进一步细分板块即可看到，这些成交主要集中在衡复风貌区、新天地、陆家嘴和徐汇滨江。

在重庆，同样的故事也在发生，位于观音桥的观宸项目，凭借其成熟配套资源、产品力升级及精装标准实现溢价突破，二手房价格较周边溢价率超20%。

以更长远的眼光来看，这些来自全国各地的高净值人群正在用一场静默而深刻的“迁徙”，重塑重庆塔尖人群的置业逻辑——从传统的几大滨江板块或新兴中央公园，转向更具消费能级与国际化氛围的观音桥，并推动着整个片区的商业能级、文化氛围与社区价值的螺旋式上升，催生出新城市文明。

在国家战略的加持下，观音桥板块的价值还将持续增长。一方面，观宸以高端优质住宅吸引金融精英、艺术家、设计师等各类高净值人群集聚于此；另一方面，中環万象城作为重庆首个百亿综合体项目，将引入众多国际重奢品牌，持续提升商圈能级。两个封面项目交相辉映，共同激活片区价值跃升，驱动城市的跨越式发展。

上海翠湖天地、北京壹号院无一不经历了如此过程。在重庆，以观宸为首的观音桥片区，也正在完成这一过程的初期积累。它从一个个体的优质选择，逐渐演变为一个群体的共识，最终形成一个“越聚越豪、越豪越聚”的良性循环，成为城市中一个鲜明的价值高地与身份符号。这既是高端住宅市场发展的必然结果，也是其抵御周期、持续坚挺最深层次的护城河。

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